Може ли едно лейбъристко правителство да наруши британското планиране?

Повече от половин десетилетие откакто голф игрището Broke Hill затвори за работа, неговите обрасли зелени площи и фарватери се трансфораха в леговище за елени, зайци и здрава популация от гривяри. 

Минавайки около бетонните отломки, които в миналото са били клубна къща, Бен Гиринг, началник на планирането в имотната компания Quinn Estates, разказва по какъв начин можеше да наподобява това изоставено място покрай градчето Орпингтън в Лондон, в случай че неговите компанията беше постигнала своето.

Базираната в Кентърбъри компания и нейните корпоративни сътрудници се надяваха да трансфорат имота от 65 хектара в жилищен комплекс, който щеше да обезпечи 800 нови жилища, с място за спортни клубове, общественост за пенсионери и нова начална постройка учебно заведение.

Но предлагането беше отхвърлено при обжалване през 2022 година, откакто управляващите взеха решение, че ще навреди на зеления пояс, оградата от предпазена земя към Лондон и други британски градове, въведена през 1955 година, с цел да предотврати неконтролираното градско разширение. Той съставлява съвсем 13 % от земната маса на Англия.

„ Имаме възходяща потребност от жилища; възходяща рецесия на достъпността “, споделя Гиринг, чиято компания към момента изследва способи да употребява най-малко част от разтегнатия имот. „ Не би трябвало ли да обмисляме деликатно освобождението на част от този зелен пояс по метод, който е от изгода за обществото? “

Задушаващата хватка, която зеленият пояс постанова върху жилищното развиване във Англия, е един от аспектите на строгия режим на обмисляне, който засенчва канцлера Рейчъл Рийвс осъди това като „ най-голямата единствена спънка за нашия стопански триумф “. Ако лейбъристите дойдат на власт през юли, те се надяват да раздрусат лабиринтната система, с цел да подобрят достъпността на жилищата и в последна сметка да отключат растежа.

Някои икономисти споделят същото мнение като Рийвс. Във времена на лимитирани бюджети, радикална промяна, която отключва стотици хиляди домове към градове с висока продуктивност, би донесла позитивен подтик на Обединеното кралство, което е в застой след пандемията, настояват те.

„ Строителство взривът би бил в действителност добър за стопанската система “, споделя Антъни Брийч, асоцииран шеф в мозъчния концерн Center for Cities. „ Реформата на планирането би имала огромно влияние върху икономическото показване в хода на идващия парламент – и Народното събрание по-късно. “

Ограничителната, непредсказуема и политически пронизана система за обмисляне на Англия от дълго време попречва жилищното строителство, което доближи своя връх през 60-те години на предишния век и в никакъв случай не се е възстановило изцяло. Ако Обединеното кралство беше построило къщи със междинното движение за Западна Европа сред 1955 година и 2015 година, то щеше да добави още 4,3 милиона жилища към запасите си, съгласно Центъра за градове.

Опитите на консервативното държавно управление да ускорение на жилищното строителство през последните 14 години постоянно са били възпрепятствани от вътрешна съпротива от техните лични депутати в селските центрове. Лейбъристите, въпреки това, имат по-голяма градска база за поддръжка.

С по-малко от месец до изборите, които социологическите изследвания сочат, че ще пометат водача на Лейбъристите сър Кийр Стармър на власт, планиращите чиновници споделят, че неговата партия ще би трябвало да действайте бързо и самоуверено, с цел да изместите циферблата на този жилищен недостиг.

Лейбъристите ще дадат повече детайлности за проектите си за държавното управление, когато стартират своя манифест в четвъртък, само че осведомени споделят, че тактиката им за жилищното настаняване е да сплоти голям брой посоки на политиката, с цел да има значително влияние върху настоящата обстановка. „ Необходими са няколко много сложни неща, с цел да се обединят всички – промяна на стратегическото обмисляне, използване на промени в наложителните поръчки за покупка, консолидиране на превоза със жилищната политика и освобождение на земя в зеления пояс, всички работещи взаимно за увеличение на продукцията “, споделя човек, осведомен с партията мислене.

И въпреки всичко хора от промишлеността предизвестяват, че ще бъде мъчно за Стармър да реализира декларираната си цел да „ унищожи с булдозер “ системата за обмисляне, да унищожи земята върху потомство нови градове и да построи 1,5 милиона къщи през идващите пет години.

Слоевете доброжелателно контролиране по въпроси като околната среда дадоха на разнообразни организации и неохотни препоръки повече способи за попречване на развиването, споделя Роб Перинс, основен изпълнителен шеф на Berkeley Group, която построява повече от 10 % от всички нови домове в Лондон.

„ Начинът, по който планирането се разви през последните години, в този момент има доста повече аргументи да се каже „ не “ на нещата. И има повече хора, които имат право на несъгласие “, прибавя той. „ Имаме цялостна парализа. “

Жилищната обстановка в Обединеното кралство е подобаваща за отрезвяващо четене.

Сега цените на жилищата в Англия са осем пъти по-големи от облагите, повече от два пъти по-високо от съотношението, когато лейбъристите встъпиха в служба през 1997 година, съгласно формалната статистика. Процентът на притежаваните жилища е намалял, а броят на семействата, живеещи във краткотрайно настаняване в Англия, е рекордно висок. Обединеното кралство също по този начин има най-голям дял на предвоенни жилища (38 процента) от всички европейски страни, съгласно Евростат.

Във време, когато Обединеното кралство продължава да се бори да увеличи равнищата на Брутният вътрешен продукт на глава от популацията и семействата имат към момента не се възвърне от рецесията с разноските за живот, икономическата тежест на жилищната рецесия е забележителна, споделят анализаторите.

Не единствено, че високите жилищни разноски работят като спънка за разполагаемите приходи, изключително за по-бедните семейства, те също имат последствия за пазара на труда. Ограниченията за наличността на жилища удължават времето за пътешестване до работното място, понижават набора от гении за бизнеса и затрудняват достъпа на служащите до високопроизводителни функции в основни градове, които са мотори на растежа.

Освобождаването на развиването освен ще увеличи продуктивността, само че също по този начин генерира „ позитивен резултат от действителното създаване на неща “, споделя Пол Чешър, почетен професор по икономическа география в Лондонското учебно заведение по стопанска система. „ Определено ще има облага от напредък. “

Този оптимистичен взор има исторически корени. В началото на 30-те години взривът на жилищното строителство, подхранван от евтини заеми и хлабави регулации, оказа помощ на Англия да излезе от двойна криза, съгласно проучване на починалия стопански историк Никълъс Крафтс. След войната огромните количества обществено финансирани жилища подтикват промишлеността в допълнение, само че това се стопява и остава мощно лимитирано поради нежните обществени финанси.

Въпреки че някои детайлности към момента не са конкретизирани, лейбъристите оповестиха редица политики, които необятно се поддържат от промишлеността. Те възнамеряват да върнат твърди жилищни цели от горната страна надолу, с цел да накарат неохотните общини да посрещнат локалните потребности.

Стармър сподели също, че партията е отворена за създаване на домове в по този начин наречения „ сив пояс “ или невисок -качествена земя в зелените пояси към градовете. Докато торите са си сложили цел от 300 000 нови жилища годишно, лейбъристите споделят, че ще последват образеца, като построят 1,5 милиона жилища за пет години. Наред с това партията желае да построи редица „ нови градове “ отвън Лондон, повтаряйки триумфа тук-там като Милтън Кейнс, основан през 60-те години на предишния век и получил статут на град през 2022 година

Съгласно проектите на лейбъристите, препоръките и организациите за обществени жилища ще бъдат подкрепени наложително да купуват земя, без да заплащат по този начин наречената надеждна стойност - оценка, основана на това какъв брой би коствала, в случай че бъде развита в бъдеще - с цел да спрат притежателите на земя да таксуват повишени цени за земята си. Партията също по този начин желае да вкара „ нови модели на стратегическо развиване за по-големи обекти “, позволявайки на локалните управляващи или кметовете на метрото да си сътрудничат по-ефективно, когато създават земя, която обгръща голям брой райони.

Строителите на жилища и вложителите в недвижими парцели като цяло са обнадеждени за това, което са чули от лейбъристите до момента. Но висши ръководители в промишлеността желаят идващото държавно управление да бъде реалистично, а не революционно. „ Ако първа стъпка е повсеместен обзор на планирането, тогава към момента ще приказваме за това след идващите избори “, споделя Марк Алън, основен изпълнителен шеф на Land Securities, листнат хазяин на FTSE 100. Ако държавното управление се заеме да „ ври океана “, тогава ще има нищожен прогрес, прибавя той.

Блатата в жилищното строителство попречва поредните лейбъристки, съдружни и консервативни държавни управления, които се движат на зигзаг сред задачите от горната страна надолу и локалните проекти. Резултатът е голяма неустановеност за вложителите.

След като пое властта през 2010 година, обединението се отхвърли от политиката на лейбъристите за „ районни пространствени тактики “, които идентифицираха къде могат да бъдат стабилно издигнати жилища.

Ерик Пикълс, тогава закостенял секретар на локалното държавно управление, даде обещание „ коренно възобновяване на локалната власт “ и завършек на „ задачите от горната страна надолу от районните квонго и бюрократи “. 

След интервал на продължителна неустановеност, през който държавното управление вкара Национална политическа рамка за обмисляне (NPPF), през 2018 година се появиха нови цели с въвеждането на „ общоприет способ “ за пресмятане на жилищните потребности. Консерваторите обаче бяха принудени да създадат поредност от отстъпления от съпротивата на локалните съветници и задните депутати. 

Първият поврат пристигна през 2020 година, когато държавното управление на Борис Джонсън анулира проектите за налагане на цели на локалните препоръки след препоръчана смяна на общоприетия способ, която би нараснала условията за жилищно строителство на юг. 

Неговите съперници – в това число предшественика му Тереза ​​Мей – го нарекоха „ мутантен логаритъм “ и принудиха държавното управление да отстъпи. Правителството на Риши Сунак отстъпи още повече през декември 2023 година, като още веднъж понижи условията към препоръките за създаване на жилища, като разводни общоприетия способ в „ консултативна насочна точка “, а не като строго условие. 

През 2022 година новоназначеният министър на жилищното строителство Майкъл Гоув – 16-ият човек, който заема поста от 2010 година насам – прикани Органа за конкуренция и пазари да проверява „ картела “ на строителите на жилища. Регулаторът обаче не откри антиконкурентно държание, ограничаващо предлагането. Вместо това организацията упрекна значително системата за обмисляне и мощната взаимозависимост на Обединеното кралство от „ спекулативни “ частни бизнесмени, които нямат стопански тласъци да построят толкоз жилища, колкото страната се нуждае. 

„ Ясно е, че системата на регионално равнище не дава резултати “, споделя Софи Меткалф, откривател в мозъчния концерн Institute for Government. „ Почти стигнахме досега, в който държавното управление наподобява споделя „ желаеме повече къщи “ на национално равнище, само че по-малко домове на локално равнище. “ 

Един от методите за излизане от невъзможност при планирането и оживление на стопанската система, споделя Алън от Land Securities, е идващото държавно управление да даде приоритет на 50 или 100 най-големи плана от национално значение. „ Това е една от тези области, в които би трябвало да има известна степен на централна съгласуваност, колкото и неприятна да е тя на локално или районно равнище. “

Но с цел да се реализира задачата от 300 000 жилища годишно приблизително през петгодишния парламент, лейбъристите ще би трябвало да ускорят утвърждението на елементарните жилищни планове от локалните управляващи в цялата страна. 

Клеър Милър, основен изпълнителен шеф на Clarion, най-голямата жилищна асоциация в Обединеното кралство, която е профилирана в жилища на налични цени, споделя, че главният приоритет би трябвало да бъде подпомагането на отделите за обмисляне на локалните управляващи да прокарат закъсалите планове, а не цялостната промяна на законодателството за обмисляне. 

„ Влагането на непретенциозно количество запаси в локалните управляващи за възстановяване на уменията и потенциала би било добре изразходвани пари и би отключило голям брой планове, които сега са в застой и им лишава прекалено много време, с цел да преминат през системата, “ прибавя тя.

Перинс от Berkeley Group споделя, че идващото държавно управление също би трябвало да прегледа равнището на плътност, което е позволено в градските региони. „ Ако не желаете да вървите на открито и не желаете да вървите надолу, би трябвало да вървите нагоре “, прибавя той.

Той споделя, че политическата фешън дума „ за „ нежна компактност “ е проблем “, което допуска, че концепцията за въвеждане на по-големи здания като градски къщи – само че не и многоетажни блокове – не стига задоволително надалеч. „ Няма да получите домовете, от които се нуждаете, изключително към транспортните възли “, прибавя той.

Ако потребностите от жилища не могат да бъдат задоволени в съществуващите градски региони, тогава няма различен алтернатива, само че да виждам към зеления пояс.

Планът на лейбъристите за създаване на земя от „ сивия пояс “ — дефинирана като земя от зелен пояс, която се счита за „ некачествена и грозна “ — идва със своите затруднения.

„ Това може да съставлява доста съществено предизвикателство за жизнеспособността на земята, която също може да се нуждае от възобновяване, в случай че в действителност е с неприятно качество “, споделя Матю Тъкър, старши помощник в Burges Salmon, адвокатска адвокатска фирма, основана в Бристол, която съветва парцели разработчици и локални управляващи.

Но има и други провокации с по-широката визия на лейбъристите. Плановете ще би трябвало да бъдат направени от отдели за обмисляне с незадоволителни запаси, които са били унищожени от години на съкращения в локалното държавно управление, споделя Мат Грифит, шеф по политиката в Business West, районната комерсиална камара за югозапада. Лейбъристите се надяват неотложно да прибавят спомагателни 300 чиновници по планирането към работната мощ в цялата страна, което е по-малко от